Son Güncelleme: 24 Aralık 2025

Dubai’de tatil ve yatırım amaçlı ev almak: Yazlık kullanım ve kalan dönemde yüksek getirili kiralamanın matematiği

Dubai, güneşli iklimi, güçlü turizm talebi, vergisiz kira geliri ve gelişen altyapısıyla “yazlık + yatırım” stratejisi için öne çıkan bir pazar. Tatil dönemlerinizde evi kendiniz kullanıp yılın geri kalanında kısa dönemli kiraya vererek yüksek nakit akışı elde etmek mümkün. Bu yazıda, rakamlarıyla Dubai’de yazlık amaçlı ev almanın, kalan günlerde turistik kiralama yapmanın gerçekçi matematiğini; maliyetleri, izinleri, yönetim modelini ve eğitim/yaşam planlarınızla nasıl kusursuz entegre edebileceğinizi adım adım anlatıyoruz.

İçindekiler

• Neden Dubai: Yazlık + yatırım için ideal denklem
• Hangi bölgeler: Plaj, şehir merkezi ve bütçe dostu seçenekler
• Maliyetler ve vergiler: Kalem kalem bakış
• Kiralama matematiği: Gelir, doluluk ve net getiri
• İzinler ve yönetim: DTCM, yönetim şirketi ve operasyon
• Finansman, risk ve döviz
• Eğitim ve yaşamla sinerji: Ev, tatil ve gelişim planı
• Satın alma adımları: Stratejiyi hayata geçirmek
• Sonuç
• Sıkça Sorulan Sorular

Neden Dubai: Yazlık + yatırım için ideal denklem

Dubai, yılın 8–9 ayı mükemmel hava koşulları, güvenli yaşam standardı, modern altyapısı ve global etkinlik takvimiyle her sezon turist çeken bir merkez. Kısa dönem kiralamalarda talep güçlü; özellikle Kasım–Nisan arası fuarlar, spor organizasyonları ve tatil sezonu dolulukları üst seviyeye taşıyor.

Vergi boyutunda ise tablo yatırımcı dostu: Kira gelirine yerel gelir vergisi yok. Kısa dönem kiralamalarda belirli izin ve düşük harçlar söz konusu, ancak düzenli emlak vergisi bulunmuyor. Bu, rakip destinasyonlara kıyasla net getiriyi artırıyor.

Stratejik bir artı da esneklik: Evinizi istediğiniz tarihlerde tatil amaçlı kullanabilir, kalan dönemlerde profesyonel bir yönetim şirketi aracılığıyla günlük/haftalık kiraya vererek nakit akışı sağlayabilirsiniz. Şehir, çalışarak deneyim kazanmak isteyenler için de fırsatlar sunuyor; öğrencilik veya ara dönemlerde evinizi kullanmayı planlıyorsanız Dubai Work and Study programlarıyla yaşamınıza değer katabilirsiniz.

Hangi bölgeler: Plaj, şehir merkezi ve bütçe dostu seçenekler

Kısa dönem kiralamada lokasyon, doluluk ve geceleme ücretinin (ADR) belirleyicisidir. Plaj ve turistik akslara yakınlık, manzara ve ulaşım kolaylığı güçlü fiyatlanır. Öne çıkan bölgeler arasında Dubai Marina ve JBR (plaja erişim, restoranlar), Palm Jumeirah (prestij ve manzara), Downtown Dubai (Burj Khalifa–Dubai Mall ekseni, etkinlikler), Business Bay (merkeze yakınlık, modern stok) sayılabilir.

Daha hesaplı bütçeler için JVC (Jumeirah Village Circle), Dubai Hills, Dubai Creek Harbour gibi yeni stoklu, iyi yönetilen projeler değerlendirilebilir. Bu bölgelerde giriş bileti daha düşük olduğu için sermaye büyümesi (capital appreciation) potansiyeliyle birlikte net kira getirisi dengeli olabilir.

Konutta konsept seçimi de önemlidir: 1+1 daireler ve stüdyo daireler kısa dönem pazarında en hızlı dönen tiplerdir. Aile hedefleniyorsa 2+1 seçenekler, geniş balkon ve iyi donanım (çamaşır makinesi, küçük mutfak, hızlı internet) rekabet avantajı sağlar.

Maliyetler ve vergiler: Kalem kalem bakış

Satın alma ve işletme maliyetlerini doğru planlamak, beklediğiniz geliri sağlamanın anahtarıdır. Ana kalemler özetle şöyledir:

Alım Maliyetleri: Dubai Land Department (DLD) harcı genellikle satış bedelinin %4’ü; ajans komisyonu çoğunlukla %2; tapu/emanetçi (trustee) ve idari masraflar birkaç bin AED seviyesindedir. Hazır konutlarda Oqood yoktur; plan üzerinden alımlarda farklılık gösterebilir.

İşletme Maliyetleri: Site aidatları ve ortak alan servis ücretleri proje ve konuma göre yıllık yaklaşık 15–30 AED/ft² aralığındadır. Kısa dönem kiralamalarda yönetim şirketi komisyonu genellikle %15–25; temizlik ücreti çoğunlukla misafire yansıtılır. DTCM kısa kiralama izin harçları düşük seviyelidir; turizm ücretleri ve KDV belirli işlemlerde uygulanır. Elektrik-su (DEWA), internet ve konut sigortası gibi giderleri eklemeyi unutmayın.

Vergi Perspektifi: Dubai’de konut kira geliri için yerel gelir vergisi yoktur; ancak ikamet ettiğiniz ülkenin vergi mevzuatını dikkate almanız gerekir. Ayrıca kısa dönem kiralamalarda turizm harçları ve bazı hizmetlerde %5 KDV uygulanabilir.

Sağlık ve seyahat planlarınızda güvende olmak için tatil-kiralama dönemlerinde kapsamlı sigorta düşünün; yurt dışında eğitim veya uzun konaklamalarla birleşiyorsa Yurtdışı Eğitimde Sağlık Sigortası seçeneklerine göz atın.

Kiralama matematiği: Gelir, doluluk ve net getiri

Örnek bir 1+1 daire üzerinden gerçekçi bir senaryo kuralım. Varsayımlar: Dubai Marina’da 700 ft² (yaklaşık 65 m²) bir 1+1 daire, satış fiyatı 1.900.000 AED. Yıllık servis bedeli 20 AED/ft²’den 14.000 AED. Yönetim şirketi komisyonu %20. Elektrik-internet-sigorta-toplam sabit giderler 9.000 AED civarı. Kısa dönem izin ve ufak harçlar 500 AED civarı. Temizlik ücretleri misafire yansıyor.

Doluluk ve fiyat varsayımları

Yüksek sezon (Kasım–Nisan, 6 ay): Ortalama doluluk %85, ortalama gecelik 650 AED. Orta sezon (Mayıs–Haziran ve Eylül–Ekim, 4 ay): Doluluk %70, gecelik 500 AED. Düşük sezon (Temmuz–Ağustos, 2 ay): Doluluk %55, gecelik 350 AED.

Bu dağılımla yıllık brüt gelir yaklaşık şöyledir: Yüksek sezonda 180 gecenin %85’i 153 gece x 650 = 99.450 AED; orta sezonda 120 gecenin %70’i 84 gece x 500 = 42.000 AED; düşük sezonda 60 gecenin %55’i 33 gece x 350 = 11.550 AED. Toplam brüt gelir ≈ 153.000 AED.

6 haftalık tatil kullanımının yıllık net getiriyi yaklaşık 1 puan azalttığını görüyoruz. Buna karşın, otel bütçesi ayırmadan yüksek standartta konaklama ve aile/arkadaşlara esnek kullanım olanağı önemli bir yaşam değeri yaratır.

Finansmanla alımda, örneğin %50 kredi (yaklaşık 950.000 AED) ve yıllık %5,5 maliyetle kabaca 52.000 AED faiz yükü düşünüldüğünde, tüm yıl kiralama senaryosunda net nakit akışı yaklaşık 46.900 AED seviyesine iner; ancak özkaynak getirisi, koyduğunuz peşinat ve kapanış maliyetlerine göre hâlâ anlamlı olabilir. Fiyat artışı potansiyeli ve döviz sepetindeki dengeleme de toplam getirinin bir parçasıdır.

İzinler ve yönetim: DTCM, yönetim şirketi ve operasyon

Dubai’de kısa dönem kiralama “Holiday Home” lisansı ve DTCM (Department of Tourism and Commerce Marketing) kayıtlarıyla yapılır. Birçok yatırımcı, tüm süreci yönetim şirketine devrederek fiyat optimizasyonu, misafir iletişimi, giriş-çıkış, temizlik ve bakım süreçlerini profesyonelce işletir. Komisyon oranları genelde %15–25; performans raporları ve şeffaf takvim paylaşımı önemli seçim kriterleridir.

Dairenizi misafirler için hazır hâle getirmek (otel standardında nevresim-havlu, eksiksiz mutfak seti, hızlı internet) yorum puanlarını ve doluluğu artırır. Sigorta ve güvenlik kuralları, apartman yönetimi (HOA) yönergeleri ve bina kısa dönem politikasını ayrıca kontrol edin. Uzun süreli konaklayacaksanız sağlık güvencenizi ve poliçelerinizi güncel tutun; yurt dışı planlarınızı Lemon Academy ile şekillendirirken Yurtdışı Eğitimde Sağlık Sigortası seçeneklerini değerlendirmenizi öneririz.

Finansman, risk ve döviz

Finansmanda yabancı yatırımcılar genellikle %50–60 kredi oranıyla ilerler. Oranlar bankaya ve profile göre değişir; ön onay almak ve toplam kapanış maliyetlerini (DLD, komisyon, ekspertiz, sigorta) birlikte planlamak gerekir. Kira gelirinizin kredi taksitlerini karşılaması hedeflenir; boşluk günleri ve mevsimsellik için nakit tamponu önemlidir.

Riskler arasında döviz kuru dalgalanmaları (AED’nin USD’ye sabitlenmiş yapısı), mevzuat değişiklikleri, piyasa arzı ve turizm talebindeki dalgalanmalar sayılabilir. Bunları fiyatlama senaryolarınızda muhafazakâr varsayımlarla dengelemek, rezervasyon kanallarını çeşitlendirmek ve güçlü bir yönetim partneriyle çalışmak riski azaltır.

Eğitim ve yaşamla sinerji: Ev, tatil ve gelişim planı

Dubai, tatil ve yatırımın yanında kişisel gelişim ve kariyer için de bir merkez. Ev sahibi olup dönemsel olarak şehirde bulunmayı planlayanlar, dil gelişimini hızlandırmak için Dubai Dil Okulu seçeneklerini değerlendirebilir. Kısa süreli kurslar, yoğun programlar ve sektörel İngilizce eğitimleri, şehre her gelişinizde gerçek bir katma değer yaratır.

“Kazanırken öğren” bakış açısıyla, tatil dönemlerinizi kariyer planınızla birleştirmek isterseniz Dubai Work and Study programları pratik bir zemin sağlar. Daha geniş bir perspektifte Yurtdışında Dil Eğitimi alternatifleri ve kişisel hedeflerinize göre planlama için Lemon Academy’nin Yurtdışı Eğitim Danışmanlık hizmetinden faydalanabilirsiniz. Seviyenizi merak ediyorsanız bugün hızlıca İngilizce Seviye Testi Çöz ve planınızı netleştirin.

Satın alma adımları: Stratejiyi hayata geçirmek

1) Hedef ve bütçeyi tanımlayın: Tatil için kaç hafta ayıracaksınız? Kısa dönem kiralamada gelir hedefiniz nedir? Nakit mi, kredi mi? Bu üçlü karar bütün matematiği belirler.

2) Bölge ve proje seçimi: Turizm talebinin güçlü olduğu bölgelerde, kısa dönem kiralamaya uygun, iyi yönetilen ve yüksek değerlendirme potansiyeli olan stoklara odaklanın. Dairenin kat planı, manzara, otopark ve bina olanaklarını (havuz, spor salonu) kontrol edin.

3) Getiri senaryosu çalışın: Muhafazakâr, temel ve iyimser olmak üzere üç senaryo kurun. Doluluk ve ADR varsayımlarını geçmiş sezonsal verilere ve yönetim şirketi görüşlerine dayandırın.

4) Maliyet ve izinleri netleştirin: DLD harcı, komisyon, yönetim ücreti, servis bedelleri, DEWA, internet, sigorta ve DTCM izin süreçlerini yazılı olarak toplayın. Sürpriz çıkmaması için sözleşmeye net maddeler ekletin.

5) Operasyon planı: Profesyonel bir yönetim şirketiyle performans kriterleri (doluluk, ADR, iptal politikası), raporlama ve hesap günleri üzerinde anlaşın. Sahibi kullanım dönemlerinizi takvimde bloklayın.

6) Ölç, öğren, optimize et: İlk 6–12 ay performansı takip edin; fiyatlandırma, fotoğraflar ve açıklamaları iyileştirin. Konuk deneyimini yükselten her küçük dokunuş, yorum puanlarını ve geliri artırır.

Sonuç

Dubai’de tatil ve yatırım amaçlı ev almak, doğru lokasyon ve profesyonel yönetimle birleştiğinde sürdürülebilir nakit akışı ve yüksek yaşam değeri sunar. Yazlık olarak esnek kullanım hakkınızı korurken, kalan günlerde güçlü turizm talebiyle anlamlı bir net getiri elde edebilirsiniz. Bu stratejinin matematiği; gerçekçi doluluk ve fiyat varsayımlarını, tüm maliyet kalemlerini ve operasyonel verimliliği şeffafça planlamaktan geçer.

Kişisel hedeflerinizi, eğitim ve kariyer planlarınızı da denkleme katarak “kazanırken öğren” yaklaşımını benimseyebilirsiniz. Lemon Academy, Dubai’de yaşam ve eğitim planınızı kurgularken yanınızda. Doğru bilgi, doğru partner ve disiplinli bir yönetimle Dubai’de yazlık + yatırım kombinasyonu, portföyünüzde parlak bir yer edinebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Dubai’de kısa dönem kiralama için izin gerekir mi?

Cevap: Evet. Dairenizi “Holiday Home” statüsünde kiraya vermek için DTCM kaydı ve kısa dönem kiralama izni gerekir. Birçok yatırımcı bu süreci yönetim şirketi aracılığıyla pratik şekilde tamamlar.

Soru: Yıllık net getiri gerçekçi olarak ne kadar?

Cevap: Bölge, proje, yönetim kalitesi ve sezonsal fiyatlamaya göre değişmekle birlikte, iyi lokasyonlarda %4–6 net getiri aralığı gerçekçidir. Tatil için ayırdığınız haftalar arttıkça net getiri düşer.

Soru: Kredi kullanırsam nakit akışım negatife döner mi?

Cevap: Faiz oranı, kredi oranı ve doluluk/ADR performansına bağlı. Muhafazakâr senaryoda bile bir nakit tamponu ayırmanızı ve ilk 6–12 ay için ihtiyatlı plan yapmanızı öneririz.

Soru: Hangi daire tipleri kısa dönem kiralamada daha hızlı döner?

Cevap: 1+1 ve iyi konumlu stüdyo daireler, tekil ve çift konuklar için esnek olduğu için en hızlı dönen tiplerdir. Aile hedefi varsa 2+1 seçenekler, geniş balkon ve otel benzeri olanaklar avantaj sağlar.

Soru: Servis bedelleri ve yönetim ücreti ne kadar?

Cevap: Servis bedelleri projeye göre yıllık yaklaşık 15–30 AED/ft² aralığında. Yönetim şirketi komisyonu genellikle %15–25. Temizlik ücreti çoğunlukla misafire yansıtılır.

Soru: Kendi tatilimde evi kullandığımda kiralama puanlarım düşer mi?

Cevap: Takvim bloklamalarını doğru yönetir, misafir dönüşlerinde evi otel standardında hazırlarsanız performans olumsuz etkilenmez. Hatta düzenli bakım ve taze içerik (fotoğraf/görsel) puanları yükseltebilir.

Soru: Dubai’de yıllık emlak vergisi var mı?

Cevap: Hayır, Dubai’de konutlar için yıllık emlak vergisi bulunmaz. Ancak kısa dönem kiralamalarda turizm harçları ve bazı hizmetlerde KDV olabilir; ayrıca ikamet ettiğiniz ülkedeki vergi yükümlülüklerini göz önünde bulundurun.