Son Güncelleme: 24 Aralık 2025

Türkiye’den Dubai’ye Taşınma Rehberi: Ev Almak mı Kiralamak mı? İlk 5 Yılın Maliyet Karşılaştırması ve Tavsiyeler

Dubai, vergisiz gelir, güvenli şehir yapısı ve dinamik iş piyasasıyla Türkiye’den göç eden pek çok profesyonelin ilk tercihlerinden biri. Ancak taşınmadan önce en kritik sorulardan biri şu: Ev mi almalı, yoksa kiralamak mı daha mantıklı? Bu rehberde, 5 yıllık dönemde iki seçeneğin gerçekçi maliyetlerini karşılaştırıp, kararınızı netleştirmenize yardımcı olacak pratik tavsiyeler paylaşıyoruz.

İçindekiler

• Dubai’ye neden taşınmalı?
• Temel vize ve oturum seçenekleri
• Dubai konut piyasası: Semtler, kira ve satış dinamikleri
• Ev almak mı kiralamak mı? Hesaplamalarda kullanılan varsayımlar
• İlk 5 yılın maliyet karşılaştırması (Tablo)
• Finansman, vergi ve ek giderler
• Riskler, eşik noktaları ve karar matrisi
• Eğitim, dil ve işe yerleşme: İlk yıllar için strateji
• Özet ve tavsiyeler
• Sıkça Sorulan Sorular

Dubai’ye neden taşınmalı?

Dubai; güçlü altyapı, güvenlik, yıl boyunca işleyen küresel ticaret ağı ve vergi avantajlarıyla kariyerini büyütmek isteyen profesyoneller için cazip bir merkezdir. Uluslararası iş çevresi, çok dilli yaşam ve güçlü expat topluluğu adaptasyonu kolaylaştırır. Bununla birlikte yaşam maliyetleri yüksek olduğundan, doğru bütçe planı ve konut kararı başarı için kritik önem taşır.

Temel vize ve oturum seçenekleri

En yaygın oturum yolları; şirket sponsorluğu ile çalışma vizesi, serbest bölge (free zone) şirketi üzerinden yatırımcı/ortak vizesi, ve yüksek nitelikli profesyoneller için özel vizelerdir. Uzun vadeli kalma niyetiniz varsa, vize statünüz mortgage uygunluğunuzu, peşinat oranınızı ve banka seçeneklerinizi doğrudan etkiler.

Dubai konut piyasası: Semtler, kira ve satış dinamikleri

Popüler bölgelerde 1+1 daire kiraları yıllık yaklaşık 100.000–150.000 AED aralığındadır (Dubai Marina, JLT, Business Bay, Downtown çevresi). Satın alma tarafında benzer segmentte 1+1 daire fiyatları 1,5–2,2 milyon AED bandında değişir. Fiyat/kira oranları (price-to-rent) 14–20 aralığına yayılır; bu oran, satın almanın mı kiralamanın mı daha mantıklı olduğuna dair güçlü bir sinyaldir.

Kiralarda sözleşme yenileme artışları RERA kılavuzuna göre belirlenir ve ejari kayıtlı kontratlarla yürür. Satın alma tarafında ise DLD (Dubai Land Department) harçları, aracı komisyonu ve yıllık aidatlar gibi kalemler toplam maliyeti etkiler.

Ev almak mı kiralamak mı? Hesaplamalarda kullanılan varsayımlar

Mukayese edilebilir bir 1+1 daire için “orta senaryo” varsayımları:

– Kira (yıl 1): 120.000 AED; yıllık artış: %3

– Satın alma fiyatı: 1.800.000 AED

– Mortgage: %80 LTV (kredi 1.440.000 AED), %5,5 faiz, 25 yıl vade

– Aylık taksit yaklaşık: 8.830 AED (yıllık ~106.000 AED)

– Peşinat: 360.000 AED

– Alım masrafları: DLD %4 (72.000 AED) + aracı ~%2 (36.000 AED) + mortgage tescil %0,25 (3.600 AED) + değerleme/transfer (~6.500 AED) — toplam ~118.000 AED

– Yıllık aidat/bakım/sigorta: ~15.000 AED (aidat 12.000 + bakım/sigorta 3.000 varsayımı)

Not: Rakamlar piyasa koşullarına, bina/konum/kat/tesis/yaşına, kişisel kredi profilinize ve bankaya göre değişir.

İlk 5 yılın maliyet karşılaştırması (Tablo)

Aşağıdaki tablo “orta senaryo”ya (fiyat değişimi: %0) göre 5 yıllık nakit akışı kıyasını gösterir.

Sensitivite (tahmini):

– Fiyatlar yılda −%2 düşerse: Satın alma net maliyeti ~779.000 AED (kiralamadan pahalı).
– Fiyatlar yılda +%2 artarsa: Satın alma net maliyeti ~422.000 AED (kiralamadan avantajlı).

Özetle: 5 yıl kalmayı planlayıp fiyat/kira oranı 15–18 bandında, faizler %5–6 civarı ise satın alma, 0–%2 fiyat artışı senaryosunda bile kiraya yakın maliyetle makul bir “sermaye birikimi” sağlar. Daha kısa kalış (<3 yıl) veya belirsiz planlarda kiralama genellikle daha esnektir.

Finansman, vergi ve ek giderler

– Peşinat: Oturumlu alıcılarda tipik %20–25; oturumsuzda daha yüksek olabilir.
– DLD harcı: Genellikle satış bedelinin %4’ü.
– Mortgage masrafları: Kredi tescil (%0,25), değerleme ücreti, erken kapama cezaları (genelde %1 tavan).
– Yıllık aidatlar: Bina ve siteye göre değişir; yeni ve tesisli projelerde daha yüksek olabilir.
– Kiracı için aracı komisyonu: Genellikle yıllık kiranın %5’i; Ejari ücreti ve depozito ayrıca.
– Vergi: Dubai’de kişisel gelir vergisi yok; ancak belediye/kullanım faturaları ve turizm bölgelerinde ekstra ücretler olabilir.

Riskler, eşik noktaları ve karar matrisi

– Döviz ve faiz riski: Gelirinizi AED dışı bir para biriminde kazanıyorsanız kur dalgalanması etkiler. Faizler yükselirse taksitler artabilir (değişken oranlı kredilerde).
– Likidite: Al-sat masrafları nedeniyle 2–3 yıl içinde satmak pahalı olabilir. 5+ yıl bakış, satın alma lehinedir.
– Fiyat/kira eşiği: Price-to-rent oranı ~18’in üzerindeyse kiralamak, ~15–18 aralığında ise oturum planına göre değerlendirmek, ~15’in altındaysa satın alma genellikle avantajlıdır.
– Yaşam planı: Sık seyahat, proje bazlı çalışma ve belirsiz oturum durumlarında kiralamanın esnekliği değerlidir.

Eğitim, dil ve işe yerleşme: İlk yıllar için strateji

Dubai’ye yeni gelenler için ilk 6–12 ay uyum ve ağ kurma dönemidir. Bu süreçte kiralama; semtleri tanımak, işe gidiş-geliş süresini test etmek ve doğru projeyi seçmek için zaman kazandırır. Aynı zamanda dil ve profesyonel gelişim, yerleşim başarısını hızlandırır.

Örneğin, kısa sürede İngilizce akıcılığınızı artırmak ve şehirde güvenle iletişim kurmak için Dubai Dil Okulu ve çalışma ile eğitimi birleştirmeyi hedefleyenler için Dubai Work and Study programlarını düşünebilirsiniz. Daha geniş bir perspektif için Yurtdışında Dil Eğitimi sayfamızda farklı ülke ve program alternatiflerini inceleyin. Mevcut seviyenizi anlamak adına dakikalar içinde online İngilizce Seviye Testi Çöz aracıyla kendinizi ölçebilirsiniz.

Taşınma ve eğitim sürecinizde sağlık konusu da kritik: Vize ve kayıt süreçlerinde istenebilecek poliçeler için Yurtdışı Eğitimde Sağlık Sigortası rehberimizi inceleyin. Tüm bu adımları Lemon Academy uzmanlarıyla planlamak için Yurtdışı Eğitim Danışmanlık desteği alabilirsiniz.

Özet ve tavsiyeler

5 yıllık perspektifte, kiralama “esneklik ve düşük başlangıç maliyeti” sunarken, satın alma “sermaye birikimi ve enflasyondan korunma” imkânı sağlar. Orta senaryoda (fiyatlar sabit), satın alma toplamda kiralamaya yakın maliyete gelir ve elinizde ~480 bin AED civarında net varlık bırakır. Fiyatlar artarsa satın alma bariz avantajlı hale gelir; düşerse kiralama öne çıkar.

Karar verirken şu soruları netleştirin: Dubai’de en az 5 yıl kalacak mısınız? Aylık kira vs. taksit sağlığınızı bozmadan sürdürülebilir mi? Price-to-rent oranı kaç? Faiz oranı, peşinat ve banka koşulları ne? Bu sorulara net yanıtınız yoksa önce 6–12 ay kiralayın, semtleri deneyimleyin, eğitim ve iş ağınızı güçlendirin; sonraki pencerede doğru evi soğukkanlılıkla satın alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Dubai’de ev almak için minimum peşinat ne kadar?

Oturumu olan alıcılar için çoğunlukla %20–25; oturumsuz alıcılarda oran ve banka seçenekleri daha yüksek/ sınırlı olabilir. Ek olarak DLD harcı (%4) ve komisyon gibi masrafları da peşine ekleyin.

Kiracı olarak her yıl aracı komisyonu öder miyim?

Genellikle aracı komisyonu yeni kontrat imzalanırken alınır (yaklaşık %5). Aynı evde yenilemede çoğu zaman komisyon alınmaz; ancak idari/ejari ücretleri olabilir.

Mortgage faizleri sabit mi, değişken mi?

Dubai’de hem sabit dönemli (ör. 2–5 yıl sabit) hem değişken faizli ürünler var. Sabit dönem bitince oran piyasa koşullarına göre güncellenebilir. Detaylar bankaya ve profilinize göre değişir.

Hangi semtler fiyat/kira açısından dengeli?

JLT, Dubai Marina, Business Bay ve bazı yeni gelişen topluluklar sıklıkla 15–18 price-to-rent bandında seyreder. Proje kalitesi, yaş, tesisler ve ulaşım bağlantıları bu oranı etkiler.

5 yıldan kısa kalacaksam ne yapmalıyım?

2–3 yıllık ufukta alım-satım masrafları yüksektir; piyasa düşerse zarar büyür. Kısa vadede kiralama, esneklik ve nakit akışı açısından genellikle daha rasyoneldir.

Kira artışları nasıl belirleniyor?

RERA kira endeksi ve ejari kayıtlı sözleşmelere göre belirlenir. Mevcut kira ile piyasa kirası arasındaki farka ve bölgeye göre artırılabilir; tavan ve kurallar dönemsel olarak güncellenir.

Ev sahibi olduğumda hangi yıllık giderleri planlamalıyım?

Site aidatı, düzenli bakım, ev sigortası ve olası tadilatlar. Yeni ve tesisli projelerde aidatlar genellikle daha yüksektir.

Döviz riski beni nasıl etkiler?

Geliriniz AED dışındaysa kur hareketleri alım gücünüzü ve taksitlerin TL karşılığını etkiler. Uzun vadeli plan yaparken kur riski için tampon bırakın.