Son Güncelleme: 24 Aralık 2025

Türkiye’deki şirketinizle Dubai’de emlak yatırımı: vergisel ve hukuki avantajlar

Dubai, güçlü altyapısı, yatırımcı dostu mevzuatı ve uluslararası iş ağlarıyla Türkiye merkezli şirketler için gayrimenkul yatırımında öne çıkıyor. Bu yazıda, Türkiye’deki şirketiniz üzerinden Dubai’de emlak satın almanın vergisel ve hukuki avantajlarını, olası maliyetleri ve adım adım süreci sade bir dille ele alıyoruz. Ayrıca, yöneticilerinizin ve ekiplerinizin Dubai’de işlerini yürütürken ihtiyaç duyabileceği dil ve yaşam hazırlıklarını da Lemon Academy’nin uzmanlığıyla ilişkilendiriyoruz.

İçindekiler

• Neden Dubai gayrimenkul pazarını düşünmelisiniz?
• Türkiye’deki şirketinizle nasıl yapılandırabilirsiniz?
• Vergisel avantajlar ve maliyetler
• Hukuki çerçeve: mülkiyet, sözleşmeler ve uyum
• Maliyet-getiri özeti (tablo)
• Finansman, kira yönetimi ve para transferi
• Adım adım yatırım süreci
• Eğitim, dil ve Dubai’de işinizi büyütme
• Sonuç

Neden Dubai gayrimenkul pazarını düşünmelisiniz?

Dubai, istikrarlı para politikası, serbest sermaye hareketleri ve küresel bağlantılarıyla kurumsal yatırımcılar için çekicidir. Konut ve ticari gayrimenkulde güçlü kira talebi, nitelikli göç ve turizm sayesinde desteklenir. Ortalama brüt kira getirilerinin birçok Batı metropolüne göre daha yüksek seyretmesi, toplam getiriyi cazip kılar. Ayrıca, döviz cinsinden kira gelirleri ve uzun vadeli değer artışı potansiyeli, şirket bilançolarını doğal bir döviz dengesiyle güçlendirebilir.

Yatırımcının korunmasına yönelik mekanizmalar (off-plan projelerde emanet hesaplar, düzenli proje denetimleri), hızlı tapu süreçleri ve dijital işlemler, operasyonel verimlilik sağlar. Serbest bölgeler ve SPV (özel amaçlı şirket) yapıları ise risk ayrıştırması, varlık yönetimi ve miras planlamasında esneklik sunar.

Türkiye’deki şirketinizle nasıl yapılandırabilirsiniz?

Dubai’de şirket adına gayrimenkul edinmenin birkaç yolu vardır. Birincisi, Türkiye’deki şirketinizin doğrudan Dubai’de (freehold alanlarda) tapuya sahip olmasıdır. Bu modelde Dubai Tapu Dairesi (DLD), şirket evraklarının yeminli tercüme ve apostil ile tasdikini talep eder. Doğrudan sahiplik, muhasebe ve konsolidasyon akışını basitleştirirken, yönetim kurulu kararları ve yetki belgeleri süreçte kritik rol oynar.

İkinci yol, Birleşik Arap Emirlikleri’nde bir SPV kurmaktır (örneğin ADGM veya DIFC SPV). SPV, mülkiyeti şirketiniz için tutar; varlık yönetimini sadeleştirir, devir ve miras planlamasını kolaylaştırır, olası uyuşmazlıklarda yargı ve hukuk seçimi esnekliği sunar. Bazı bankalar ve kiralama platformları da kurumsal SPV sahipliğini operasyonel açıdan tercih edebilir.

Üçüncü seçenek, bir serbest bölge şirketi (örneğin JAFZA, RAKEZ) üzerinden yatırım yapmaktır. Bu model, yerel finansmana erişimi ve iş gücü/ikamet süreçlerini kolaylaştırabilir. Hangi yapının size uygun olduğu; yatırımın büyüklüğü, finansman ihtiyacı, grup içi vergi planlaması ve çıkış stratejisine göre belirlenmelidir.

Vergisel avantajlar ve maliyetler

Dubai’nin en çok bilinen avantajı, bireyler için gelir vergisi ve emlak satış kazancı vergisinin bulunmamasıdır. Kurumsal düzeyde ise BAE’de 2023 itibarıyla genel kurumlar vergisi rejimi yürürlüktedir; ancak oranlar, eşikler ve gayrimenkul gelirlerinin kapsamı, mülkün şirket tarafından nasıl elde tutulduğuna (UAE SPV, serbest bölge, yurt dışı şirketin PE durumu) ve faaliyetin niteliğine göre değişebilir. Bu nedenle, kurumlar vergisi açısından bireysel durum analizinin yapılması önemlidir.

KDV tarafında, konut satışlarında belirli koşullarda ilk teslimin sıfır oranlı olduğu, sonraki konut satışlarının çoğunlukla KDV’den istisna olduğu; ticari gayrimenkul satış ve kiralarında ise genel olarak %5 KDV uygulandığı unutulmamalıdır. Aracı komisyonları, yönetim hizmetleri ve bakım giderleri de KDV’ye tabi olabilir. KDV kayıt ve iade süreçleri, mülkü hangi yapıda tuttuğunuza göre farklılaşır.

Transfer maliyetleri arasında Dubai Tapu Dairesi devri ücreti (genellikle satış bedelinin %4’ü) ve idari bedeller bulunur. Mortgage kullanılacaksa ipotek kayıt bedeli (çoğu durumda kredi tutarının %0,25’i) uygulanır. Yıllık aidatlar (service charge) ve bakım giderleri, net getiri hesabında dikkate alınmalıdır.

Türkiye tarafında, yurt dışındaki gayrimenkul yatırımlarının finansal raporlama, kur farkı ve gelir tanıma etkileri vardır. Kira gelirlerinin Türkiye’ye aktarımı, iştirak yapısı ve olası çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarının (varsa ve yürürlükteyse) hükümlerine göre değerlendirilmeli; stopaj, kurumlar vergisi ve iştirak kazanç istisnası gibi başlıklar uzmanla analiz edilmelidir. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım kararı öncesinde vergi danışmanınızla ülke bazlı teyit almanız kritik önemdedir.

Hukuki çerçeve: mülkiyet, sözleşmeler ve uyum

Dubai’de yabancı şirketler, belirlenmiş freehold bölgelerde tam mülkiyet hakkına sahiptir. İkinci el alımlarda genellikle Satış Sözleşmesi (SPA), NOC (geliştirici onayı), banka ibrası (varsa), tapu devir randevusu ve ödeme planı kurgulanır. Off-plan projelerde ise ödemeler geliştiriciye değil, düzenlemeye tabi emanet hesaplara (escrow) yapılır ve ilerleme raporlarına göre tahsil edilir.

Kurumsal sahiplikte miras ve devir planlaması önemlidir. SPV yapıları, pay devri yoluyla çıkışı kolaylaştırabilir; ancak pay devrinin her zaman tapu harcını bertaraf etmeyeceği unutulmamalıdır. DLD, kontrol değişikliklerinde devir ücreti talep edebilir. Vekalet, imza sirküleri, yönetim kurulu kararları ve apostil süreçleri titizlikle yürütülmelidir.

Uyum başlıkları arasında nihai faydalanıcı (UBO) bildirimi, ekonomik varlık (ESR) değerlendirmesi (UAE varlığı varsa), kira lisansları ve kısa dönem kiralamalarda turizm otoritesi kayıtları sayılabilir. Ayrıca, uyuşmazlık çözümünde sözleşmelere uygun yargı ve hukuk seçimi (ör. DIFC) stratejik avantaj sağlayabilir.

Maliyet-getiri özeti (tablo)

Yukarıdaki değerler genel piyasayı özetler; proje, lokasyon ve yapılandırmaya göre ciddi farklılık gösterebilir. Net getiri hesabında boşluk oranı, yönetim ücretleri ve olası finansman maliyetlerini de hesaba katın.

Finansman, kira yönetimi ve para transferi

Kurumsal yatırımcılar için finansman seçenekleri; yerel bankalardan mortgage, geliştirici finansmanı ve grup içi borçlanma olarak özetlenebilir. Yerel mortgage için çoğu banka UAE’de kurulu bir şirket veya SPV ile çalışmayı tercih eder; doğrudan yabancı şirketlere kredi kısıtlıdır. Faiz oranları, LTV ve teminat koşulları proje ve finansal güce göre değişir.

Kira yönetiminde profesyonel property management şirketleri; kiracı bulma, sözleşme, tahsilat ve bakım yönetimini üstlenir. Ticari mülklerde uzun vadeli kira sözleşmeleri (3–5 yıl+) daha öngörülebilir nakit akışı sunabilir. Gelirlerin Türkiye’ye transferinde döviz kontrollerinin olmaması avantajdır; ancak grubun vergi, transfer fiyatlandırması ve temettü politikaları açısından danışmanlık alınmalıdır.

Yerinde keşif ve tapu işlemleri için Dubai’ye seyahat ederken, sağlık ve seyahat güvencenizi planlamayı unutmayın. Lemon Academy’nin yurt dışı süreçlerinde sunduğu kapsamlı poliçeleri incelemek için Yurtdışı Eğitimde Sağlık Sigortası sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

Adım adım yatırım süreci

İhtiyaç ve strateji tanımıyla başlayın: Konut mu, ticari mi? Getiri mi, sermaye kazancı mı? Bu yanıt, bölge seçiminden sözleşme şartlarına kadar her şeyi etkiler.

Yapı seçimi ve ön inceleme yapın: Doğrudan sahiplik, UAE SPV veya serbest bölge şirketi seçeneklerini kıyaslayın. UBO, ESR ve potansiyel kurumlar vergisi etkilerini güncel mevzuata göre değerlendirin.

Hedef varlık ve geliştirici/portföy analizi yapın: Benzer kiralar, doluluk, aidat, bakım geçmişi ve lokasyon riskleri (gürültü, ulaşım, talep döngüsü) gibi verileri toplayın.

Hukuki ve teknik due diligence yürütün: Tapu kayıtları, kısıtlamalar, ipotekler, inşaat ilerleme raporları ve sözleşme maddeleri üzerinde uzman avukat ve mühendislerle çalışın.

Teklif, rezervasyon ve sözleşme: Rezervasyon bedeli, ödeme planı, NOC ve kapanış takvimi netleştirilir. Off-plan alımlarda escrow ve teslim tarihlerindeki gecikme cezaları kilit maddelerdir.

Kapanış ve tescil: Ödemelerin tamamlanması, evrak teslimi ve tapu devri randevusu sonrası Title Deed alınır. Kira lisansı, DEWA (elektrik-su) ve EJARI (kira kayıt) süreçleri tamamlanır.

Eğitim, dil ve Dubai’de işinizi büyütme

Yatırımı başarıyla yönetmek için ekiplerinizin İngilizce ve bölgesel iş kültürüne hakimiyeti kritik bir fark yaratır. Yöneticilerinizin Dubai’de kısa-orta dönem bulunup pazarı yerinde okuması için Dubai Work and Study programları pratik bir çözüm sunar.

Uzun vadeli yerleşim ve ağ kurma hedefi olan ekipler için Dubai Dil Okulu seçenekleri, iş saatleriyle uyumlu dersler ve sektör odaklı İngilizce modülleriyle öne çıkar. Daha geniş perspektifte plan yapan şirketler, farklı ülke opsiyonlarını kıyaslamak üzere Yurtdışında Dil Eğitimi sayfamızdan ilham alabilir.

Yatırıma başlamadan önce ekibinizin seviyesini görmek için ücretsiz İngilizce Seviye Testi Çöz aracı hızlı ve güvenilir bir referans sağlar. Tüm süreci Lemon Academy uzmanlarıyla planlamak isterseniz, Yurtdışı Eğitim Danışmanlık sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sonuç

Dubai, Türkiye merkezli şirketler için gayrimenkulde güçlü bir alternatif sunuyor: rekabetçi kira getirileri, yatırımcı dostu süreçler, esnek kurumsal yapılar ve öngörülebilir bir iş ortamı. Ancak her yatırım kararı, vergi ve hukuk başta olmak üzere çok boyutlu bir değerlendirme gerektirir. Yapı seçimi (doğrudan, SPV, serbest bölge), KDV ve kurumlar vergisi etkileri, tapu ve sözleşme süreçleri, uzun vadeli çıkış planı ve miras stratejisi birlikte ele alınmalıdır.

Doğru danışmanlarla ilerlediğinizde, kurumsal ölçekli emlak yatırımı hem bilançonuzu güçlendirir hem de şirketinizin bölgesel ağını büyütür. Lemon Academy, yatırım sürecinizi destekleyecek dil, kültür ve yaşam hazırlıkları konusunda yanınızdadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’deki şirketim Dubai’de doğrudan tapu sahibi olabilir mi?

Evet, freehold bölgelerde yabancı şirketler tapu sahibi olabilir. Şirket evraklarının noter, apostil ve tercüme süreçleri ile DLD nezdinde onaylanması gerekir. Süreç projenin durumuna göre birkaç haftadan birkaç aya uzayabilir.

Dubai’deki kira gelirleri kurumlar vergisine tabi mi?

BAE’de kurumlar vergisi rejimi yürürlüktedir; ancak uygulanabilirlik, mülkün hangi yapıda tutulduğuna ve faaliyetin niteliğine bağlıdır. UAE SPV veya serbest bölge şirketi kullanımı, PE ve muafiyet değerlendirmelerini etkileyebilir. Güncel durum için vergi danışmanınızdan teyit almanız önerilir.

Gayrimenkul alım-satımında KDV ve tapu harcı nasıl işler?

Konut ilk teslimleri çoğu durumda sıfır oranlı, sonraki konut satışları istisna kapsamındadır. Ticari satış ve kiralar genellikle %5 KDV’ye tabidir. Tapu devir ücreti yaygın olarak satış bedelinin %4’üdür. Detaylar sözleşme tipine ve projenin niteliğine göre değişebilir.

SPV kurmanın avantajı nedir?

SPV; risk ayrıştırması, varlık yönetimi, pay devri kolaylığı ve miras planlamasında esneklik sağlar. Banka ilişkileri ve kiralama lisans süreçlerinde de pratik faydalar sunabilir. Ancak her durumda maliyet-fayda analizi yapılmalıdır.

Mortgage kullanmak için UAE’de şirket kurmak şart mı?

Birçok yerel banka, mortgage tahsisi için UAE’de kurulu şirket veya SPV ile çalışır. Doğrudan yabancı şirketlere kredi seçenekleri sınırlıdır. Alternatif olarak geliştirici finansmanı veya grup içi borçlanma değerlendirilebilir.

Kur riski ve para transferinde dikkat edilmesi gerekenler neler?

Kira gelirleri genelde döviz bazlıdır; kur riskini hedge stratejileriyle yönetmek faydalıdır. BAE’de sermaye hareketleri serbesttir; ancak Türkiye’deki muhasebe ve vergi etkileri için grup politikalarınızı ve yerel mevzuatı gözetmelisiniz.

Off-plan alımlarda güvence var mı?

Evet, ödemeler lisanslı emanet (escrow) hesaplara yapılır ve proje ilerlemesine bağlı olarak tahsil edilir. Geliştirici geçmişi, sözleşme şartları ve gecikme tazminleri dikkatle incelenmelidir.

Dubai’de mülk sahibi olmak ikamet hakkı verir mi?

Belli eşikleri aşan bireysel mülk sahipliğinde yatırımcı vizesi seçenekleri bulunur. Kurumsal sahiplikte ise çoğunlukla şirket üzerinden ikamet çözümleri tercih edilir. Güncel eşik ve şartlar için yerel göçmenlik uzmanıyla görüşün.

Pay devri yaparsam tapu harcından kaçınabilir miyim?

Her zaman değil. DLD, kontrol değişikliğini de devir sayıp ücret talep edebilir. Sözleşme ve yapılandırma aşamasında bu olasılığı dikkate alarak ilerlemek gerekir.

Lemon Academy bu süreçte nasıl destek olur?

Yönetici ve ekiplerinizin Dubai’de etkin iletişim kurması için dil programları, kısa-orta dönem çalışma-öğrenme çözümleri ve yaşam hazırlıkları sunuyoruz. Program planlama ve yönlendirme için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.