Son Güncelleme: 24 Aralık 2025

İngiltere’de Öğrenci Olan Çocuğunuza Ev Almak Mantıklı mı? Kira Getirisi ve Vergi Avantları Üzerine Pratik Bir Analiz

Çocuğunuz İngiltere’de üniversiteye başladı ve kafanızda şu soru var: Ev mi almalı, yoksa kiraya mı devam etmeli? Artan kiralar, döviz dalgalanmaları ve uzun vadeli yatırım düşüncesi, bu kararı daha karmaşık hale getiriyor. Bu yazıda, ailelerin en çok merak ettiği kira getirisi, vergi etkileri, finansman seçenekleri ve pratik yönetim konularını net, adım adım ve karşılaştırmalı olarak ele alıyoruz.

İçindekiler

• Karar Çerçevesi: Hedef, Süre ve Şehir Seçimi
• Kira Getirisi: Hangi Şehirlerde Rakamlar Ne Diyor?
• Maliyetler ve Vergi Başlıkları: Gizli Kalemleri Görelim
• Mortgage ve Mülkiyet Yapıları: Çocuk Üzerine mi, Ortak mı?
• Öğrenciye Yönelik Pratikler: HMO, Council Tax ve Sigorta
• Ev Almak Yerine Alternatifler
• Örnek Senaryolar ve Basit Hesaplama Tablosu
• Lemon Academy Nasıl Yardımcı Olur?
• Sonuç
• Sıkça Sorulan Sorular

Karar Çerçevesi: Hedef, Süre ve Şehir Seçimi

İlk adım, niyetinizi netleştirmek: Sadece çocuğunuzun eğitim süresince (ör. 3–4 yıl) konaklama giderlerini düşürmek mi istiyorsunuz, yoksa uzun vadeli bir yatırım mı hedefliyorsunuz? Londra gibi prim ağırlıklı pazarlarda kira getirisi daha düşük, sermaye artış potansiyeli ise görece yüksektir. Birmingham, Manchester, Leeds, Nottingham veya Sheffield gibi öğrenci yoğun şehirlerde ise kira çarpanları daha makul olur, bu da net kira getirisini artırır.

Hangi şehirde eğitim aldığı da kritik. Üniversiteye ve ulaşım arterlerine yakın konumlar, dönemsel boşluk (void) riskini düşürür. Ayrıca çocuğunuzun kampüs, market, hastane ve toplu taşıma erişimini kolaylaştıran lokasyon, günlük yaşam kalitesini yükseltir ve kiralanabilirliği artırır.

Kira Getirisi: Hangi Şehirlerde Rakamlar Ne Diyor?

Genel eğilim, Londra merkezde brüt kira getirilerinin yaklaşık %3–4 aralığında, üniversite şehirlerinde ise %5–7 (bazı mahallelerde daha da yüksek) aralığında olması yönündedir. Öğrenci konaklamasında oda kiralamaya uygun (HMO) evler, brüt getiriyi artırabilir; ancak lisans ve uyum gereksinimleri nedeniyle işletmesi daha yoğundur.

Unutmayın: Brüt getiri cazip görünse de, yönetim ve bakım maliyetleri çıktıktan sonra net getiri farklılaşır. Profesyonel yönetim, sigorta, bakım-onarım, mobilya yenilemesi ve dönemsel boşluklar, net getiriyi aşağı çekebilir. Bu yüzden brüt yerine net getiri projeksiyonu yapmalısınız.

Maliyetler ve Vergi Başlıkları: Gizli Kalemleri Görelim

İngiltere’de bir mülk edindiğinizde dikkat etmeniz gereken başlıca kalemler:

Alım Anı Maliyetleri

Satın alma vergisi (Stamp Duty Land Tax, SDLT): Yabancı (non-resident) alıcılar için %2 ek dilim ve ikinci evler için %3 ilave dilim gibi yükler söz konusu olabilir. Çocuğunuzun üzerine ilk ev olarak alınırsa bir kısım muafiyetler doğabilir; ancak ebeveynin ortak olması çoğu zaman bu avantajları ortadan kaldırır. Avukatlık, değerleme ve tapu masraflarını da hesaba katın.

Kira Dönemi Vergileri

Kira gelirleri İngiltere’de vergilendirilir. Non-resident landlord statüsünde iseniz, vergi beyanı ve stopaj süreçleri için HMRC’ye kayıt ve/veya bir temsilci gereklidir. Harçlar ve yasalar zamanla değişebildiğinden, güncel oranlar ve kişisel durumunuza uygun haklar için profesyonel vergi danışmanından teyit almanız faydalı olur. Aileye düşük bedelle kiralama gibi “ticari olmayan” koşullarda bazı gider indirimleri kısıtlanabilir.

Satış Anı Vergileri

İngiltere’de ikamet etmiyor olsanız bile, İngiltere’deki konutun satış kazancı üzerinden sermaye kazancı vergisi (Capital Gains Tax) doğabilir. İstisna tutarları, oranlar ve beyan süreleri her yıl güncellenebilir; satın alma ve satış masrafları, yapılan sermaye nitelikli iyileştirmeler kazancı azaltabilir.

Yıllık Maliyetler

Yönetim ücreti (kiralamanın profesyonel yönetimi), ev sigortası, bina aidatı (apartman/rezidanslarda servis bedeli), bakım-onarım, mobilya yenileme, kira dönemleri arası boşluk, gaz-elektrik ve su düzenlemeleri (kira sözleşmesine göre), yıllık gaz/elektrik güvenlik sertifikaları ve yerel lisans bedelleri gibi kalemleri bütçeleyin.

Mortgage ve Mülkiyet Yapıları: Çocuk Üzerine mi, Ortak mı?

Çocuğunuzun yaşına, gelir durumuna ve gelecekteki planlarınıza göre farklı finansman ve mülkiyet modelleri düşünülebilir:

– Buy-to-Let (BTL) Mortgage: Evi kiralama amacıyla alırsınız. Ancak birçok kredi kuruluşu, evi yakın aile bireyine kiralamaya izin vermez; bu durumda kredi “regulated” kapsamına girebilir veya reddedilebilir. Bu nedenle şartları önceden netleştirmek gerekir.

– Çocuk Üzerine Alım: Çocuğunuzun geliri yoksa veya sınırlıysa kredi seçenekleri kısıtlı olur. Bazı bankalar “guarantor” veya “joint borrower, sole proprietor” (JBSP) gibi çözümler sunar, fakat bu yapıların vergi ve damga vergisi etkileri olabilir.

– Peşin Alım: Dövizdeki dalgalanma riskini tek seferde alırsınız; kredi maliyeti ve düzenleyici kısıtları bertaraf edersiniz. Ancak likidite bağlanır.

– Şirket Üzerinden Alım (Ltd): Bazı yatırımcılar kira vergilemesinde esneklik için şirket yapısını düşünür; fakat kurulum, muhasebe ve finansman maliyetleri ek yük getirir. Ayrıca aile kullanımında “piyasa koşullarında kiralama” kriteri önemlidir.

Özetle, çocuğunuzun evde bizzat yaşayacağı senaryoda kredinin şartları, kira sözleşmesinin ticari nitelik kazanması ve aileye kiralamanın vergisel sonuçları mutlaka önceden planlanmalı.

Öğrenciye Yönelik Pratikler: HMO, Council Tax ve Sigorta

Sadece öğrencilerin yaşadığı bir evde council tax muafiyeti uygulanabilir. Bu, aylık maliyeti ciddi biçimde düşürür. Ancak evde öğrenci olmayan biri yaşarsa muafiyet kalkabilir. HMO (House in Multiple Occupation) lisansı gerekebilecek oda sayısı/katılımcı sayısı barajlarını ve yerel belediye kurallarını kontrol etmek şarttır.

Kiracı kontrolleri (Right to Rent), depozito koruma (deposit protection) ve güvenlik sertifikaları (gaz, elektrik) yasal zorunluluklardır. Ayrıca, öğrenciler için kapsamlı poliçeler ve seyahat/sağlık güvence paketleri öngörülmelidir; seçenekleri karşılaştırmak için Yurtdışı Eğitimde Sağlık Sigortası sayfamıza göz atabilirsiniz.

Ev Almak Yerine Alternatifler

– Üniversite yurtları: İlk yıl için sosyal adaptasyon ve güvenlik açısından avantajlıdır, ancak ikinci-üçüncü yıllarda maliyeti yükselir.

– Özel öğrenci rezidansları: Merkezi konum, resepsiyon ve sosyal alanlar sağlar; m2 başına kira pahalı olabilir.

– Paylaşımlı ev kiralama: Maliyet-etkin ve sosyaldir; ancak ev sahibi ve ev arkadaşları faktörü konforu etkiler.

Karar vermeden önce çocuğunuzun dil seviyesi, hedef üniversitesi ve şehir seçenekleri netleşmeli. Seçenekleri değerlendirirken İngilizce Seviye Testi Çöz diyerek seviyeyi ölçebilir; pre-sessional veya genel dil programları için Yurtdışında Dil Eğitimi sayfasından doğru programı planlayabilirsiniz. İngiltere’ye yönelik kısa veya uzun dönem dil planları için de İngiltere Dil Okulu seçeneklerini inceleyebilirsiniz.

Örnek Senaryolar ve Basit Hesaplama Tablosu

Aşağıda, yalnızca fikir vermesi amacıyla basitleştirilmiş üç senaryonun brüt ve net etki farklarını görebilirsiniz. Rakamlar temsilidir; gerçek pazarda bölge, bina yaşı, lisanslar, mobilya ve kredi koşulları sonucu ciddi biçimde değiştirir.

Basit bir 3–4 yıllık eğitim ufku için breakeven analizi yaparken: (a) aylık kiradan tasarruf, (b) evin işletme maliyetleri ve kredi faizi, (c) alım-satım masrafları ve vergisel etkiler, (d) olası sermaye kazancı bir arada değerlendirilmelidir. Sadece bugünkü kira yerine, çıkış senaryosundaki net hasılat da hesaba katılmalıdır.

Lemon Academy Nasıl Yardımcı Olur?

Önceliğimiz, çocuğunuzun eğitim başarısı ve aile bütçenizin sürdürülebilirliği. Doğru şehir, doğru program ve konaklama stratejisi ile yatırım kararlarının birbiriyle uyumlu olmasını sağlarız. Üniversite kabul süreci, dil hazırlığı, konaklama ve vize adımlarında tek bir elden ilerlemek için Yurtdışı Eğitim Danışmanlık ekibimizle görüşebilirsiniz.

Çocuğunuzun dil ihtiyacını doğru tespit ederek konaklama ve şehir seçimini optimize etmek için Yurtdışında Dil Eğitimi ve İngiltere odaklı planlar için İngiltere Dil Okulu seçeneklerini birlikte değerlendiririz. Sağlık ve güvenlik tarafında kapsamlı çözümler için Yurtdışı Eğitimde Sağlık Sigortası alternatiflerini de sunarız. Seviye tespiti ve yerleştirme için ise hemen İngilizce Seviye Testi Çöz diyebilirsiniz.

Sonuç

İngiltere’de öğrenci olan çocuğunuza ev almak, doğru şehir ve doğru mülkle birleştiğinde hem konaklama maliyetini kontrol altına alabilir hem de orta-uzun vadede birikiminizi değerlendirme fırsatı yaratabilir. Ancak resmin tamamı, yalnızca brüt kira getirisine bakılarak görülemez. Vergi etkileri, kredi şartları, lisans ve yasal gereklilikler, dönemsel boşluk riski ve alım-satım masrafları net getiriyi belirler.

Eğer 3–4 yılın ötesinde mülkü tutma niyetiniz varsa ve yönetim süreçlerini profesyonelce kurgulayabiliyorsanız, öğrenci şehirlerinde iyi lokasyonlu bir mülk mantıklı olabilir. Kısa ufukta ise alternatif konaklama çözümleri çoğu zaman daha esnek ve maliyet-etkin kalabilir. Her durumda, bireysel şartlarınıza uygun bir analiz ve güncel mevzuat kontrolü şarttır.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Çocuğum evde kalırken diğer odaları öğrencilere kiralarsam vergi avantajım olur mu?

Yanıt: Ticari şartlarda kiralama yapıldığında giderler daha geniş ölçüde dikkate alınabilir. Ancak aile bireyine düşük bedelle kiralama gibi durumlar bazı indirimleri kısıtlayabilir. HMO lisansı ve güvenlik yükümlülükleri de devreye girebilir; profesyonel danışmanlıkla ilerleyin.

Soru: Non-resident bir alıcı olarak hangi vergilerle karşılaşırım?

Yanıt: Satın almada SDLT ve non-resident ek dilimi, ikinci ev ek dilimi gibi kalemler; kira döneminde gelir vergisi (Non-Resident Landlord süreci); satışta sermaye kazancı vergisi gündeme gelebilir. Oranlar ve muafiyetler değişebildiğinden güncel kontrol şarttır.

Soru: Bankalar, çocuğuma kiraya vermek için buy-to-let kredisi verir mi?

Yanıt: Birçok kurum, yakın aile bireyine kiralamayı standart BTL kapsamında kabul etmez. “Regulated” statü veya JBSP/garantör gibi alternatif yapılar gerekebilir. Kredi danışmanıyla özel şartları baştan netleştirmek en doğrusudur.

Soru: Sadece öğrenciler yaşarsa council tax ödenir mi?

Yanıt: Tam zamanlı öğrencilerin yaşadığı haneler council tax’tan muaf olabilir. Evde öğrenci olmayan biri varsa muafiyet kalkabilir; yerel belediye kurallarını kontrol edin.

Soru: Hangi şehirlerde net kira getirisi daha cazip olur?

Yanıt: Londra merkezde brüt getiriler genelde daha düşük, sermaye artışı beklentisi daha yüksek olur. Manchester, Leeds, Nottingham, Sheffield gibi üniversite şehirlerinde brüt getiri daha yüksek seyreder; net getiriyi ise yönetim ve bakım maliyetleri belirler.

Soru: 3 yıllık eğitim süresi için ev almak mantıklı mı?

Yanıt: Kısa ufukta alım-satım masrafları ve volatilite, avantajı azaltabilir. Ancak doğru lokasyon, etkin yönetim ve istikrarlı kira ile mantıklı olabilir. Kısa vadede esnek kiralama çözümleri de güçlü bir alternatiftir.

Soru: Sigorta tarafında nelere dikkat etmeliyim?

Yanıt: Ev sigortası ve kiracı sorumlulukları yanında, öğrencinin sağlık/seyahat sigortası da önemlidir. Kapsam ve istisnaları karşılaştırarak uygun paketi seçmek gerekir.