Dubai kira geliri Türkiye vergisi ve transfer rehberi

Son Güncelleme: 14 Şubat 2026

İçindekiler

• Dubai’deki kira geliri Türkiye’de vergilendirilir mi?
• Dubai kira gelirini Türkiye’ye aktarma ve beyanı: Adım adım
• Türkiye’ye para transferi için en uygun havale yöntemleri hangileri?
• Banka masrafları, kur ve hız: Maliyeti ne kadar?
• Vergiyi yasal yollarla nasıl minimize edersiniz?
• Belgelendirme ve uyum için neler gerekir?
• Kur riski ve zamanlama: En iyi strateji nedir?
• Sık yapılan hatalar ve pratik ipuçları
• Lemon Academy ile finansal planlamayı nasıl entegre edersiniz?
• Sonuç
• Sıkça Sorulan Sorular

Dubai’de mülk kiralayıp gelir elde eden Türkiye bağlantılı kişiler için bu rehber; vergilendirme, para transferi, maliyet, kur riski ve belgeleme konularını güncel uygulamaya göre sade biçimde özetler. Banka ve fintek seçeneklerini karşılaştırır, yasal istisna-gider tercihlerini açıklar ve uyum adımlarını pratik bir akışla bir araya getirir.

Dubai’deki kira geliri Türkiye’de vergilendirilir mi?

Temel kural basit: Türkiye’de tam mükellef iseniz (Türkiye’de yerleşik sayılıyor veya bir takvim yılında 6 aydan fazla kalıyorsanız), dünya genelinde elde ettiğiniz kira gelirini Türkiye’de beyan etmeniz gerekir. Türkiye’de sınırlı mükellef iseniz (Türkiye’de yerleşik değilseniz ve süreklilik arz eden ikametiniz yoksa), yalnızca Türkiye kaynaklı gelirleriniz vergilenir. Yani Dubai’deki mülkten aldığınız kira, sınırlı mükellefiyet durumunda Türkiye’de beyan konusu olmaz.

Geliri Türkiye’ye getirip getirmemeniz vergileme açısından belirleyici değildir. Tam mükellef iseniz, parayı Dubai’de bırakmış olsanız bile ilgili yılın beyan döneminde bu geliri beyan etmelisiniz. Ancak çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması (ÇVÖA) varsa veya yürürlüğe girdiyse, aynı gelir üzerinden hem Dubai’de hem Türkiye’de vergi yükünü azaltan mahsup mekanizmaları devreye girebilir; güncel durum resmi kaynaklardan teyit edilmelidir.

Beyan için genellikle Mart ayında bir önceki yıla ilişkin yıllık beyannamenizi “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden veya bir mali müşavir aracılığıyla verebilirsiniz. Beyanlar TL bazında yapıldığından, döviz gelirlerinizi tahsil tarihindeki TCMB döviz alış kuru üzerinden TL’ye çevirip kayda almak çoğu durumda pratik bir yöntemdir.

Güncel Not: BAE’de kişisel gelir vergisi uygulanmasa da, mülk yönetimi/servis bedelleri, kayıt ve belediye harçları gibi kalemler olabilir. Bu tür ödemelerin Türkiye’de vergi mahsubunda dikkate alınıp alınmayacağı, uygulamada çoğu zaman “vergi” niteliği değerlendirmesine bağlıdır; özel durumunuz için uzman görüşü alın.

Dubai kira gelirini Türkiye’ye aktarma ve beyanı: Adım adım

1. Adım 1: Mükellefiyet ve mülkiyet durumunuzu netleştirin. Tam/sınırlı mükellefiyet, ikamet ve yerleşiklik kriterleri ile mülkün paylı/ortak mülkiyet olup olmadığı vergisel bazınızı belirler.
2. Adım 2: Belgeleri toplayın. Ejari ile uyumlu kira sözleşmesi, tahsilat dekontları/ekstreler, gider faturaları ve kimlik/vergi numarası bilgilerinizi hazır tutun.
3. Adım 3: Transfer kanalını seçin. Banka SWIFT, lisanslı para transferi sağlayıcıları veya çoklu dövizli dijital hesaplar arasında ücret, kur marjı, hız ve limitleri karşılaştırın.
4. Adım 4: Transferi gerçekleştirin ve açıklamayı net yazın. Alıcı hesabın kendi adınıza olmasına dikkat edin; açıklama alanına “Dubai kira geliri – sözleşme no/tarih” gibi doğrulanabilir bir not ekleyin.
5. Adım 5: Kur dönüşüm kaydını oluşturun. Tahsilat tarihli TCMB döviz alış kurunu not alın; TL’ye çevrim kayıtlarını ve muhabir banka kesintilerini belgeleyin.
6. Adım 6: İstisna ve gider yöntemini seçin. Konut kira istisnası sonrası gerçek gider/götürü gider alternatiflerini karşılaştırın; amortisman ve belgeli giderleri dikkate alın.
7. Adım 7: Beyan ve ödeme takvimini yönetin. Genellikle Mart döneminde Hazır Beyan veya SMMM aracılığıyla beyan verilir; tahakkuk eden vergilerin taksit tarihlerini kaçırmayın.
8. Adım 8: Arşivleyin ve uyuma hazır olun. Sözleşme, ekstre, dekont ve açıklama notlarını dijital arşivde saklayın; banka/MASAK uyum taleplerine hızlı yanıt verin.

Türkiye’ye para transferi için en uygun havale yöntemleri hangileri?

Dubai’den Türkiye’ye kira gelirinizi getirmenin birkaç yaygın ve pratik yolu vardır. Aşağıda hem maliyet hem hız açısından öne çıkanları özetliyoruz:

1) SWIFT ile banka havalesi

Dubai’deki bankanızdan (ör. Emirates NBD, ADCB, Mashreq) Türkiye’deki kendi adınıza açılmış hesaba uluslararası SWIFT transferi yapabilirsiniz. Güvenlidir, regüle edilir ve kurumsal olarak kabul görür. Ücretler ve kur marjı bankalara göre değişir; düzenli yüksek tutarlarda pazarlık imkânı olabilir. OUR/SHA/BEN masraf talimatı seçimi muhabir kesintilerini etkileyebilir.

2) Lisanslı para transferi sağlayıcıları

Wise, Western Union, Remitly gibi sağlayıcılar düşük marj ve şeffaf ücret politikasıyla öne çıkar. Genellikle hız yüksektir (aynı gün/ertesi gün), ancak tek seferlik tutar limitleri ve uyum gereksinimleri bulunmaktadır. Kişisel adınıza ve kendi hesabınıza transfer, belge talebini azaltır.

3) Çoklu para birimli dijital hesaplar

Çoklu döviz hesabı sunan fintekler, önden AED veya USD bekletmenize ve uygun kur gördüğünüzde TRY’ye çevirip Türkiye’ye göndermenize olanak tanır. Hızlı ve esnektir; ancak hesap doğrulama ve uyum prosedürlerini tamamlamanız gerekir. Türkiye’de alıcı bankanın dövizden TL’ye otomatik çevirim süreci ve uygulayacağı kur, bankaya göre değişebilir.

Hangi yöntemi seçerseniz seçin, alıcı hesabın sizin adınıza olması ve “açıklama” kısmına “Dubai kira geliri transferi – sözleşme tarih/no” gibi net bir not düşmeniz süreci sorunsuz kılar.

Güncel Not: Son dönemde bankalar ve fintekler uyum incelemelerini sıkılaştırabiliyor. Transfer kaynağı olarak “kira geliri” beyanı, sözleşme ve tahsilat belgeleri ile desteklendiğinde işlemler genellikle daha hızlı onaylanır.

Banka masrafları, kur ve hız: Maliyeti ne kadar?

Maliyet üç kalemden oluşur: gönderim ücreti, muhabir banka kesintileri ve kur marjı. Fintekler genellikle sabit ve düşük kesintiyle çalışıp piyasa kuruna yakın oranlar sunar. Bankalarda ise pazarlık ve müşteri segmentine bağlı farklılaşma olur. Yüksek tutarlı tek seferlik transfer yerine planlı ve birkaç parçaya bölünmüş transferler, toplam marjı ve riskinizi azaltabilir.

Hız açısından SWIFT 1–3 iş gününde sonuçlanırken, lisanslı para transferi sağlayıcıları çoğunlukla aynı gün/ertesi gün teslim eder. Resmi tatil dönemleri, ay sonu yoğunluğu ve uyum kontrolleri süreyi uzatabilir; belgeyi (kira sözleşmesi, banka dekontu) önceden paylaşmak gecikmeyi önler. SWIFT talimatında OUR seçeneği, muhabir kesintilerinin gönderici tarafından üstlenilmesini sağlayabilir; detaylar bankaya göre değişir.

Vergiyi yasal yollarla nasıl minimize edersiniz?

Vergi optimizasyonu, tamamen yasal çerçevede ve doğru beyanla mümkündür. İşte en etkili adımlar:

1) Mükellefiyet durumunuzu netleştirin

Tam/sınırlı mükellefiyet ayrımını doğru yapmak vergi bazınızı belirler. Türkiye’de tam mükellef iseniz Dubai kira geliriniz Türkiye’de beyan edilir; sınırlı mükellef iseniz edilmez. Bu statü, ikamet ve yerleşiklik kriterlerine göre değişir; belirsizlikte bir mali müşavirle görüşün.

2) İstisna ve gider yöntemini akıllı seçin

Konut kira gelirleri için her yıl açıklanan istisna tutarı bulunur (tutarlar değiştiği için güncel rakamı GİB’den kontrol edin). İstisna sonrasında iki yöntemden birini seçebilirsiniz: gerçek gider veya götürü gider. Gerçek giderde; bakım-onarım, sigorta, yönetime ödenen bedeller, ipotek/faiz giderleri ve amortisman gibi kalemler (belgeli olmak şartıyla) indirim konusu yapılabilir. Götürü gider sade ve pratiktir; belge yükü azdır. Hangi yöntemde daha düşük matrah oluşuyorsa onu tercih edin. Bir yıl seçtiğiniz yöntem, o yıl için geçerlidir; planlamayı yıl bitmeden yapın.

3) Çifte vergilendirme kurallarını kontrol edin

Dubai’de kişisel gelir vergisi uygulanmıyor olsa da, yerel harç/vergiler (ör. belediye, yönetim bedelleri) söz konusu olabilir. İlgili yıl ve ülke düzenlemelerine göre Türkiye’de vergi mahsup imkânı bulunup bulunmadığını kontrol edin. Anlaşma varsa, yurt dışında ödenen vergiler belirli sınırlar dahilinde Türkiye’de ödenecek vergiden düşülebilir.

4) Kur kayıtlarını doğru tutun

Geliri tahsil ettiğiniz günün kuru, TL bazında matrahınızı etkiler. Ay ay döviz tahsilatlarınızı ve kurunu belgeleyin; yıl sonunda topluca kur çevrimi yerine tahsilat tarihli kur kullanımı çoğu durumda daha doğru bir vergi hesabı sağlar.

5) Uyum ve şeffaflık

Transfer açıklamasında gelirin mahiyetini net belirtmek, kira kontratı ve banka ekstrelerini saklamak; olası MASAK ve banka uyum taleplerinde hızlı cevap vermenizi sağlar. Uyumlu ve şeffaf süreç, gereksiz gecikme ve kesintileri de önler.

Belgelendirme ve uyum için neler gerekir?

Pratik bir kontrol listesi:

– Dubai kira sözleşmesi (Ejari kaydıyla uyumlu olması önemli).
– Tahsilat kanıtları (Dubai hesabı ekstresi, dekont).
– Türkiye’de alıcı hesap ekstresi (gelen transfer notlarıyla).
– İlgili gider faturaları (bakım, sigorta, yönetim, varsa ipotek faizi).
– Yıl içi tahsilat günlerine ait kur bilgisi kaydı (TCMB).

Transfer sırasında açıklama alanına “Konut kira geliri – [mülk adı/kontrat no]” yazmak, bankaların işlem amacını hızlı biçimde doğrulamasına yardımcı olur. Havale kendi adınıza olmalı; üçüncü kişiler üzerinden gelen meblağlar ek belge ve gecikme doğurabilir.

Güncel Not: Mevcut pratikte bankalar, kira gelirlerinin kaynağını destekleyen sözleşme/ekstre yanında, bazı durumlarda mülk sahipliğini gösteren tapu/kaydı da talep edebilir. Dijital ve okunaklı kopyalar süreci hızlandırır.

Kur riski ve zamanlama: En iyi strateji nedir?

Zamanlamada tek doğru yoktur; fakat şu prensipler genellikle işe yarar:

– Parça parça transfer: Kur dalgalanmasını yayarak ortalama birim maliyetinizi dengeleyebilirsiniz.
– Geliri dövizde bekletme: Türkiye’de nakit ihtiyacınız yoksa, ihtiyaç anına kadar AED/USD’de tutup sonra çevirmek kur avantajı sağlayabilir.
– Tatil ve ay sonu yoğunlukları: Gecikmeyi önlemek için yoğun dönemlerden kaçının; belgeyi önceden paylaşın.

İleri düzeyde korunma ihtiyacınız varsa, bankanızla kur riskini yönetmek için vadeli döviz alım-satımı gibi ürünleri görüşebilirsiniz; erişim ve koşullar bankaya ve müşteri segmentine göre değişebilir.

Sık yapılan hatalar ve pratik ipuçları

– “Türkiye’ye getirmezsem vergilenmez” yanılgısı: Tam mükellef iseniz, getirmeseniz bile beyan gerekir.
– Yanlış yöntem seçimi: Götürü vs. gerçek gider karşılaştırmasını belge bazlı yapın; amortisman etkisini unutmayın.
– Belge ihmali: Gider indirimi için fatura/ekstre şart. Dijital arşiv oluşturun.
– Uyum dışı açıklamalar: Transfer açıklamalarında açık, tutarlı ve tekrar eden bir şablon kullanın.
– Kur tek sefer riski: Tüm geliri tek kurdan çevirmek yerine taksitli yaklaşım çoğu zaman daha güvenli.

Lemon Academy ile finansal planlamayı nasıl entegre edersiniz?

Dubai’de dil eğitimi, çalışma-öğrenim veya kariyer hedefiyle bulunuyorsanız, kira geliriniz güçlü bir nakit akışı yaratır. Eğitim, konaklama ve günlük yaşam giderlerinizi planlarken bu akışı akıllı transfer ve vergi stratejileriyle desteklemek mümkün. Lemon Academy’nin Yurtdışı Eğitim Danışmanlık yaklaşımı, finansal planlamayı da kapsayan bütüncül bir yol haritası sunar.

Dubai odağında seçenekleri araştırıyorsanız, Dubai Work and Study programı, eğitim alırken yasal çalışma olanaklarını anlamak için iyi bir başlangıçtır. Dil eğitimi düşünenler için Yurtdışında Dil Eğitimi sayfasına ve Dubai özelinde Dubai dil okulu içeriğine göz atabilirsiniz. Bütçe planı yaparken Dubai dil okulu vizesi için gerekli bütçe ne kadar yazısı, gerçekçi maliyet hesabı yapmanızı kolaylaştırır.

Dubai’de eğitim sonrası esnek çalışma modelini hedefleyenler için Dubai dil okulu sonrası freelancer vizesi nasıl alınır rehberi ve konaklama planlaması yapacaklar için Dubai dil okulu için 3 uygun ve güvenli konaklama seçeneği pratik bilgiler sunar. Daha uzun vadede, eğitimden kariyere geçişte Dubai’de dil okulu sonrası kalıcı yaşam ve kariyer fırsatları yazımızı da değerlendirin.

Akademik hedefiniz İngilizce seviyenizi hızla yükseltmekse, ücretsiz olarak İngilizce Seviye Testi Çöz bağlantısından seviyenizi ölçebilir, size en uygun programları keşfedebilirsiniz.

Sonuç

Dubai’deki kira gelirinizi Türkiye’de doğru değerlendirmek iki adıma dayanır: parayı en verimli yöntemle Türkiye’ye getirmek ve vergilendirmeyi yasal çerçevede optimize etmek. Mükellefiyet durumunuzu netleştirip, uygun havale kanalını seçip, istisna-gider stratejinizi yıl içinde planlarsanız; kur, süre ve vergi açısından ciddi tasarruf sağlayabilirsiniz.

Unutmayın: Getirip getirmemeniz vergisel gerçeği değiştirmez; asıl farkı doğru beyan ve belgeli giderler yaratır. Finansal planı, eğitim ve kariyer hedeflerinizle birlikte ele almak ise sürdürülebilir bir yol haritası sunar. Lemon Academy olarak, Dubai’deki öğrenim/yaşam planınızı finansal açıdan da sağlam temellere oturtmanıza yardımcı oluyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Dubai’deki kira gelirimi Türkiye’ye getirmezsem vergi öder miyim?

Cevap: Tam mükellef iseniz, geliri Türkiye’ye getirip getirmemenizden bağımsız olarak beyan yükümlülüğünüz vardır. Sınırlı mükellef iseniz yurt dışı kira Türkiye’de beyan edilmez.

Soru: Hangi havale yöntemi daha az masraflıdır?

Cevap: Genellikle lisanslı para transferi sağlayıcıları şeffaf ve düşük maliyetlidir; ancak yüksek tutarlarda bankalarla pazarlık edilebilir. Toplam maliyeti (ücret + kur marjı) birlikte kıyaslayın.

Soru: Kira gelirinde hangi giderleri indirebilirim?

Cevap: Belgeli olmak kaydıyla; bakım-onarım, sigorta, yönetim bedelleri, varsa ipotek faizi ve amortisman gibi kalemler gerçek gider yönteminde indirilebilir. Götürü gider ise belge yükünü azaltır; hangisi avantajlıysa onu seçin.

Soru: Döviz gelirini TL’ye hangi kurdan çevirmeliyim?

Cevap: Pratik yaklaşım, tahsilatın yapıldığı gündeki TCMB döviz alış kurunu esas almak ve bu kayıtları saklamaktır. Mali müşavirinizle yöntemi netleştirin.

Soru: Transfer açıklamasına ne yazmalıyım?

Cevap: “Dubai kira geliri transferi – sözleşme no/tarih” gibi açık ve doğrulanabilir bir not, banka uyum süreçlerini hızlandırır ve olası soruları azaltır.