Dubai Altın Vize: 2M AED Gayrimenkulle Oturum Rehberi

Son Güncelleme: 11 Şubat 2026

İçindekiler

• Gayrimenkulle Altın Vize İçin Gerekenler Nelerdir?
• 2 Milyon AED Yatırım Nasıl Hesaplanır ve Hangi Evler Uygun?
• Başvuru Adımları ve Aile İçin Vize Süreci Nasıl İşler?
• Ücretler ve Toplam Maliyet Ne Kadar?
• Dubai’de Gayrimenkulle Altın Vize Nasıl Yapılır?
• Altın Vize Avantajları: Vergi, Oturum ve İş İmkânları
• Zamanlama, İpuçları ve Sık Yapılan Hatalar
• Lemon Academy ile Stratejik Plan: Eğitim, Dil ve Kariyer
• Sonuç
• Sıkça Sorulan Sorular

Dubai’de gayrimenkul temelli Altın Vize, uzun süreli ikamet ve yatırım hedeflerini tek çatı altında birleştirmek isteyenler için öngörülebilir bir yol sunuyor. Bu rehberde minimum yatırım eşiği, uygun mülk tipleri, başvuru adımları, maliyet kalemleri ve aile sponsorluğuna dair güncel uygulamaları sade bir dille derledik; ayrıca zamanlama ve sık hatalara karşı pratik öneriler bulacaksınız.

Gayrimenkulle Altın Vize İçin Gerekenler Nelerdir?

Birleşik Arap Emirlikleri’nin 10 yıllık oturum imkânı sunan Altın Vize (Golden Residence) programı, Dubai’de en az 2.000.000 AED değerinde gayrimenkul yatırımı yapanlara açıktır. Ana koşullar özünde korunur; uygulama ve belge listeleri ise kuruma göre değişebilir. Başvuru öncesinde yetkili mercilerin duyurularını kontrol etmek önemlidir.

Temel şartlar şu şekilde özetlenebilir:

– Minimum yatırım: Toplamda en az 2.000.000 AED değerinde bir veya birden fazla mülk.
– Mülk statüsü: Tamamlanmış (ready) veya onaylı geliştiriciden off-plan (inşaat hâlinde) proje kabul edilebilir.
– Kayıt ve belge: Dubai Land Department (DLD) onaylı tapu (Title Deed) veya off-plan için Oqood kaydı ile geliştirici sözleşmesi (SPA/MOU) gerekir. Gerekirse DLD değerleme (valuation) talep edilebilir.
– Finansman ve ipotek: Mortgage mümkündür; bankadan ipotekli mülk için NOC/yazı ve finansman dökümü istenebilir. Çoğu durumda mülkün toplam değeri esastır; bazı dosyalarda ödenmiş sermaye oranı da dikkate alınabilir.
– Sağlık ve kimlik: Geçerli sağlık sigortası, tıbbi uygunluk taraması ve Emirates ID biyometrik işlemleri zorunludur.

Güncel Not: Başvurular GDRFA-Dubai ve Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security (ICP) kanalları üzerinden yürütülür. Hangi platformun kullanılacağı, bulunduğunuz emirlik ve aracı kurum süreçlerine göre değişebilir.

Aile kapsamı: Eş ve çocuklar sponsorlukla uzun süreli oturum alabilir. Erkek çocuklarda yaş sınırı çoğu durumda 25’e kadar; evli olmayan kız çocuklarda yaş sınırı bulunmayabilir. Özel gereksinimli çocuklar için istisnalar vardır. Golden Visa sahipleri genellikle ebeveyn sponsorluğu da yapabilir; ancak ek depozito, gelir/konut kanıtı gibi koşullar talep edilebilir. Düzenlemeler dönemsel olarak güncellenebilir.

2 Milyon AED Yatırım Nasıl Hesaplanır ve Hangi Evler Uygun?

2.000.000 AED eşiği, tek bir mülkle veya birden çok mülkün toplamıyla sağlanabilir. Esas olan, DLD nezdindeki kayıtlı değer ve ödeme/finansman yapınızın bu eşiği tutarlı biçimde karşılamasıdır.

Uygun gayrimenkul tipleri ve senaryolar:

– Tamamlanmış birim: Hemen teslim daire/villa. e-Title Deed (dijital tapu) veya fiziki tapu üzerinden değer nettir.
– Off-plan (inşaat aşamasında): Onaylı geliştirici ve proje olmalı. Oqood kaydı, sözleşme, ödeme planı ve geliştirici onayları incelenir. İnşaat ilerleme oranı ve escrow hesap akışı önem arz eder.
– Birden fazla birim: İki-üç daha küçük daireyi birleştirerek 2M AED eşiği geçmek mümkündür.
– Mortgage’lı alım: Banka kredisiyle alınan mülklerde, ödenmiş sermaye ve bankadan yazılar dikkate alınır. İpotek/rehin kaydı varsa ilgili DLD yazıları/harçları ayrıca gerekir.
– Ortak mülkiyet: Eş ile ortak tapuda toplam değerin eşiği karşılaması durumunda, evlilik ilişkisi belgelenerek süreç kolaylaştırılabilir; diğer ortaklık modellerinde değerlendirme kuruma göre değişebilir.

Lokasyon olarak freehold bölgeler (ör. Dubai Marina, Downtown, Business Bay, JVC, Dubai Hills, Palm Jumeirah gibi) sık tercih edilir. Kira çarpanı, site aidatı (service charge), geliştirici itibarı, kısa/uzun dönem kiralama kuralları ve yeniden satış likiditesini mutlaka analiz edin.

Güncel Not: Birden fazla mülkle eşiği tamamlarken, mülklerin aynı emirlikte kayıtlı ve aynı başvuru sahibi adına görünmesi genellikle beklenir. Farklı emirliklerdeki varlıklar veya karma sahiplik yapılarında yetkili kurumlar dosya bazlı değerlendirme yapabilir.

Başvuru Adımları ve Aile İçin Vize Süreci Nasıl İşler?

1) Yatırım ve ön inceleme: Uygun gayrimenkul(ler)i belirleyin, satış sözleşmesi (SPA/MOU), Oqood/tapu ve ödeme planını netleştirin. Gerekirse DLD valuation alın.
2) Evrak hazırlığı: Pasaport, biyometrik fotoğraf, sağlık sigortası poliçesi, medeni durum belgeleri (evlilik cüzdanı vb.), çocukların doğum belgeleri, gelir/finans kaynakları ve tapu/sözleşme seti hazırlanır.
3) Başvuru ve statü: GDRFA/ICP üzerinden Altın Vize başvurusu yapılır; içerideyseniz status change, dışarıdaysanız entry permit süreçleri işletilir. Gerekli harçlar ödenir.
4) Sağlık ve kimlik: Tıbbi tarama (medical fitness) ve Emirates ID biyometri randevuları tamamlanır.
5) Onay ve e-vize: Oturum onayı sonrası e-vize/etiket işlemleri tamamlanır. Ardından aile bireyleri için sponsorluk başlatılır ve kimlik süreçleri yürütülür.

Aile süreci: Eş ve çocuklar aynı platformda, sponsorun Golden Visa’sına bağlı başvurur. Erkek çocuklar için yaş sınırı ve eğitim durumu belgelenebilir; kız çocuklarda medeni hâl beyanı aranır. Vize süreleri sponsorunkiyle uyumlu ilerler. Golden Visa sahipleri 6 aydan uzun süre BAE dışında kalsalar da izinleri iptal olmaz; bu, standart ikametlerden ayrışır.

Güncel Not: Bazı başvurularda adres beyanı (tenancy contract/Ejari) ve güncel banka hesap dökümleri talep edilebilir. Liste ve format, başvurulan platforma ve profilinize göre değişebilir.

Ücretler ve Toplam Maliyet Ne Kadar?

Maliyetler değişkendir; aşağıdaki kalemler başvuru sahibinin profiline, mülk tipine, başvurulan platforma ve hizmet sağlayıcılara göre farklılaşabilir. Rakamlar piyasadaki genel aralıklara işaret eden tahmini tutarlardır.

Gayrimenkul alımındaki devlet harçları (DLD transfer fee genellikle satış bedelinin %4’ü), aracı komisyonu, mortgage masrafları ve yıllık site aidatları ayrıca planlanmalıdır. Off-plan alımlarda ödeme planı takvimini vize başvurusuyla eşleştirmek, nakit akışınızı rahatlatır.

Güncel Not: Hızlandırılmış (fast-track) seçenekler, ek masraf doğurabilir ve bulunurluğu kuruma göre değişebilir. Ücret kalemleri dönemsel olarak güncellenebildiğinden başvuru öncesi resmi tarifeleri kontrol edin.

Dubai’de Gayrimenkulle Altın Vize Nasıl Yapılır?

1. Uygun mülkü seç ve değeri doğrula: Serbest mülkiyet (freehold) bölgelerde bütçene ve kira çarpanına uyan seçenekleri filtrele; tapu/Oqood ve geliştirici geçmişini kontrol et.
2. Satın alma ve DLD/Oqood kaydı: SPA/MOU imzala, kapora/ödemeleri escrow üzerinden tamamla; tamamlanmışta tapu, off-plan’da Oqood kaydını al.
3. Finansman ve banka yazıları: Mortgage varsa bankadan NOC ve güncel hesap/ödeme dökümlerini hazırla; ipotek/rehin kayıtlarını doğrula.
4. Belge setini hazırla ve ön kontrol yap: Pasaport, fotoğraf, medeni hâl ve çocuk belgeleri, sağlık sigortası poliçesi ve adres kanıtını topla; eksikleri önceden tamamla.
5. GDRFA/ICP başvurusu ve biyometri: Uygun platformdan başvur, harçları öde; medical fitness ve Emirates ID biyometrik randevularını tamamla.
6. Onay, e-vize ve aile sponsorluğu: E-vizeyi al, ID üretimini takip et; eş ve çocuklar için bağlı başvuruları başlat ve oturum etiketlerini tamamla.

Altın Vize Avantajları: Vergi, Oturum ve İş İmkânları

– 10 yıllık yenilenebilir ikamet: Uzun vadeli yaşam ve planlama kolaylığı.
– Esnek ikamet koşulları: 6 aydan fazla ülke dışında kalınca vizenin iptal olmaması.
– Aile sponsorluğu: Eş, çocuklar ve şartlara göre ebeveyn sponsorluğu imkânı.
– İş ve girişim fırsatları: Serbest meslek lisansı, serbest bölge/ana kara şirket kuruluşu ve çalışma izinlerinde süreçler kolaylaşır.
– Vergi avantajı: BAE’de kişisel gelir vergisi bulunmaz; ancak şirket kurulumlarında kurumlar vergisi ve KDV gibi yükümlülükler söz konusu olabilir. Kendi ülkenizdeki ikamet ve çifte vergilendirme kurallarını uzmanla değerlendirin.
– Likidite ve kira geliri: Güçlü kiralama piyasası ve yüksek talep, yatırımın getirisini destekleyebilir.

Zamanlama, İpuçları ve Sık Yapılan Hatalar

– En iyi zamanlama: Proje teslimlerine yaklaşan dönemlerde (off-plan) fiyat/ödeme planlarında fırsatlar görülebilir. Tamamlanmış mülklerde sezonluk dalgalanmaları izleyin.
– Geliştirici araştırması: Teslim geçmişi, kalite standardı, escrow hesap disiplini ve bakım giderleri (service charge) orta-uzun vadeli getiriyi etkiler.
– Tapu ve sözleşme kontrolü: SPA/MOU maddeleri, ceza hükümleri, teslim takvimi ve ipotek kayıtlarını uzmanla inceleyin. Snagging ve devir öncesi kontrol listesi yapın.
– Sigorta ve sağlık: Vize için poliçe şartlarını, aile kapsamını ve network’ü önceden belirleyin.
– Finansman planı: Mortgage’lı başvurularda, ödenmiş sermaye oranını ve bankanın talep edeceği NOC/statement yazılarını erkenden toplayın.
– Sık yapılan hatalar: Değerlemeyi yüksek varsaymak, DLD/Oqood evraklarını eksik bırakmak, çocukların yaş/medeni durum belgelerini tamamlamamak, aidat ve kapanış masraflarını bütçeye koymamak.

Dubai’ye adım atmadan önce dil ve kültür uyumunu planlamak, yatırım ve ikamet sürecini hızlandırır. Şehirde eğitim ve çalışma dengesini merak edenler için rehber niteliğinde: https://lemonacademy.co.uk/dubai-work-and-study

Lemon Academy ile Stratejik Plan: Eğitim, Dil ve Kariyer

Uzun vadeli yaşam ve yatırım planınızı, dil gelişimi ve kariyer yolculuğunuzla entegre etmek hem riski azaltır hem de fırsatları büyütür. Lemon Academy, gayrimenkul yatırım sürecine paralel biçimde eğitim ve uyum adımlarınızı kurgulamanızda yanınızda. Profesyonel bir başlangıç için Yurtdışı Eğitim Danışmanlık sayfamızdan birebir uzman desteği alabilirsiniz.

Dubai’de yaşamayı planlarken İngilizce akıcılığı, iş ve sosyal ağ kurmada büyük fark yaratır. Yurtdışında çok yönlü programları keşfetmek için Yurtdışında Dil Eğitimi seçeneklerimizi inceleyebilir, seviyenizi ücretsiz görmek için hemen İngilizce Seviye Testi Çöz.

Dubai’de dil eğitimi ve vize pratikleri hakkında detaylı içeriklerimiz, yatırım planınızı güçlendirecek nitelikte rehberlik sunuyor: https://lemonacademy.co.uk/yurtdisinda-dil-okulu/dubai-dil-okulu ile programlara göz atın; bütçe ve gereklilikleri öğrenmek için https://lemonacademy.co.uk/dubai-dil-okulu-vizesi-icin-gerekli-butce-ne-kadar sayfasını okuyun.

Eğitim sonrasında serbest çalışmaya geçiş olanaklarını merak edenler için yol haritası: https://lemonacademy.co.uk/dubai-dil-okulu-sonrasi-freelancer-vizesi-nasil-alinir. Konaklama stratejisi de önemli; güvenli ve erişilebilir alternatifleri derledik: https://lemonacademy.co.uk/dubai-dil-okulu-icin-3-uygun-ve-guvenli-konaklama-secenegi.

Uzun vadede kalıcı yaşam ve kariyer adımlarını, Altın Vize planınızla uyumlu biçimde kurgulamak için şu kapsamlı rehberi işaretleyin: https://lemonacademy.co.uk/dubai-de-dil-okulu-sonrasi-kalici-yasam-ve-kariyer-firsatlari.

Sonuç

Dubai’de ev alarak Altın Vize almak, 2.000.000 AED eşiği ve net evrak akışıyla planlandığında öngörülebilir bir süreçtir. Sağlam bir lokasyonda, iyi bir geliştiriciden seçilen mülk; kira getirisi, likidite ve uzun vadeli ikamet avantajlarıyla yatırımın omurgasını oluşturur. Aile sponsorluk adımlarını erkenden planlamak, sağlık sigortası ve çocuk belgelerini tamamlamak süreci hızlandırır.

Lemon Academy, yatırım ve ikamet hedeflerinizi; dil, eğitim ve kariyer gelişimiyle birleştirmenize yardımcı olur. Doğru zamanlama, güçlü bir due diligence ve adım adım başvuru disipliniyle 10 yıllık ikamet ve Dubai’nin sunduğu iş/yaşam fırsatlarına güvenle yaklaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Altın Vize için 2.000.000 AED değerini birden fazla mülkle tamamlayabilir miyim?
Evet. Toplam değer eşiği birden fazla mülkün birleşimiyle karşılanabilir. DLD kayıtlarında değer ve sahiplik yapısının net olması gerekir.

Mortgage kullanarak başvurabilir miyim?
Mümkün. Ancak bankanın ipotekli mülkle ilgili NOC/yazıları ve ödenmiş sermaye oranı dikkate alınır. Banka ve mevzuata göre minimum peşinat şartı değişebilir.

Off-plan (inşaat hâlindeyken) mülkle Altın Vize olur mu?
Onaylı geliştiricilerden, sözleşme ve ödeme planı uygun olan off-plan projeler kabul edilebilir. Oqood kaydı, proje statüsü ve ödenen tutarlar başvuruda belirleyicidir.

Aile kapsamına kimler girer?
Eş ve çocuklar sponsorluk kapsamındadır. Erkek çocuklarda yaş sınırı genelde 25’e kadar; evli olmayan kız çocuklarda yaş sınırı olmayabilir. Belgelerle durumunuzu desteklemeniz gerekir.

Vize onayı ne kadar sürer?
Belgelerin eksiksizliği ve yoğunluğa bağlı olarak genellikle birkaç hafta içinde sonuçlanır. Tıbbi test ve Emirates ID randevuları sürece ek zaman katar.

Vergi yükümlülüğü nasıl işler?
BAE’de kişisel gelir vergisi yoktur; ancak kendi ülkenizdeki vergi ikameti ve çifte vergilendirme kuralları için uzman görüşü alınmasını öneririz.

Altın Vize iptal olur mu, ülkeden uzun süre ayrı kalırsam ne olur?
Golden Visa sahipleri 6 aydan fazla yurt dışında kalsalar da vizeleri iptal olmaz. Yine de süreklilik ve belge güncellemeleri için resmi yönergeleri takip edin.

Tapu devri öncesi nelere dikkat etmeli?
Geliştirici geçmişi, site aidatları, ipotek kaydı, cezai şartlar ve teslim takvimi incelenmeli; DLD süreçleri ve masraflar netleştirilmeli.

Çocuklarımın okula kaydı ve uyum süreci nasıl ilerler?
Okul başvuruları için ikamet ve kimlik süreçlerini önden planlayın. Dil yeterliliği ve seviye tespitleri, yerleştirme ve adaptasyon sürecini kolaylaştırır.